Les problèmes fréquents lors d'un achat immobilier en République dominicaine et comment les repérer

Pourquoi il est utile de les connaître

Connaître les problèmes qui reviennent régulièrement n'a pas pour but de vous effrayer, mais de savoir quoi chercher. Pour chacun, nous indiquons les signaux qui doivent attirer votre attention et la vérification qui fait la différence. Aucune liste ne remplace l'analyse de votre dossier précis par des professionnels habilités.

Les problèmes et comment les repérer

Double vente

Signaux : un vendeur pressé d'encaisser, réticent à montrer le titre original ou à laisser consulter le registre, un prix nettement inférieur au marché.

Vérification clé : une certification d'état juridique récente, des paiements liés à la signature et à l'inscription, et l'inscription de la vente sans tarder. Votre avocat peut vous indiquer comment protéger votre droit dans l'intervalle.

Titre non deslindé

Signaux : le document est une constance annotée ou porte sur une portion d'une parcelle plus grande ; les limites sont décrites de façon vague ; on vous dit que « le deslinde est en cours ».

Vérification clé : identifier le type de document (voir certificat de titre ou constance annotée), la désignation cadastrale et le plan, et vérifier que la portion vendue correspond à ce que l'on voit sur le terrain.

Empiètement (invasion de terrain)

Signaux : des clôtures qui ne suivent pas les limites apparentes, une construction voisine collée à la limite, un passage utilisé par des tiers, des occupants sur le terrain.

Vérification clé : un bornage (replanteo) par un agrimensor habilité, qui compare le plan approuvé avec la réalité dans les deux sens : que personne n'occupe votre terrain et que le bien n'empiète pas sur celui du voisin ou sur le domaine public.

Construction sans permis

Signaux : le vendeur n'a ni licence ni plans, des niveaux ou des annexes ont été ajoutés, l'ouvrage semble construit par étapes.

Vérification clé : comparer les licences de la municipalité et du ministère compétent avec ce qui est construit, et une inspection technique. Voir construction non autorisée.

Dettes de copropriété

Signaux : des réponses vagues sur les charges, aucun contact avec l'administration, des procès-verbaux introuvables.

Vérification clé : une attestation de charges à jour établie par l'administration et la lecture des procès-verbaux récents. Voir charges et fonds de réserve.

Terrain en zone protégée ou côtière

Signaux : la proximité d'une plage, d'une rivière, d'une mangrove ou d'une forte pente ; une annonce « front de mer » ou « pieds dans le sable ».

Vérification clé : situer le terrain par rapport au domaine public et aux zones soumises à restrictions et, si nécessaire, consulter le Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales. Voir la zone côtière.

Faux documents

Signaux : uniquement des copies ou des photos, des différences de noms, de dates ou de tampons, un refus de vérifier à la source, une urgence injustifiée.

Vérification clé : vérifier le titre directement auprès du Registro de Títulos, contrôler l'identité des signataires et faire légaliser les signatures par un notaire.

Vendeur sans pouvoir ou succession non réglée

Signaux : la personne qui vend n'est pas le propriétaire inscrit, agit en vertu d'une procuration, le propriétaire est décédé ou le conjoint n'apparaît pas.

Vérification clé : comparer l'identité du vendeur avec le titre, contrôler la validité et la portée de la procuration et, en cas de décès, confirmer avec votre avocat que la succession est réglée et que les droits sont inscrits au nom des vendeurs.

Paiement en liquide

Signaux : le vendeur demande des espèces, propose de déclarer un prix différent du prix réel ou demande de payer sur le compte d'un tiers.

Vérification clé : des paiements traçables, au nom du propriétaire vérifié, avec reçus et contrat. Déclarer un prix différent du prix réel peut avoir des conséquences fiscales et juridiques ; votre avocat pourra vous les expliquer.

Les questions à toujours poser

• Puis-je voir le titre original et obtenir une certification d'état juridique récente ?
• Qui signe la vente, et en quelle qualité ?
• Le terrain est-il deslindé et les limites ont-elles été bornées sur place ?
• Existe-t-il des licences pour tout ce qui est construit ?
• Comment et à qui les paiements seront-ils faits ?

Comment nous pouvons vous aider

Pour une première orientation, faites notre diagnostic express : quelques questions suffisent pour repérer les points qui méritent attention dans votre cas. Pour une vérification complète du titre, des permis et du bien, voir notre pack acheteur ou la vérification de terrain.

Demandez une vérification.