Construction sans permis en République dominicaine : risques et vérifications avant d'acheter

De quoi parle-t-on ?

Un bâtiment peut poser problème de plusieurs façons. Il peut avoir été construit sans aucune autorisation, agrandi après coup, ou réalisé différemment de ce qui figurait sur les plans approuvés. Il peut aussi se trouver dans une zone où la construction est restreinte, ou être utilisé autrement que prévu.

Les risques, en termes généraux

La nature et l'importance des conséquences dépendent de la situation et des règles applicables. Elles ne peuvent être évaluées que sur un dossier précis. En général, les risques possibles sont les suivants :

• Sanctions administratives, comme des amendes.
• Arrêt des travaux ou, dans certains cas, ordre de démolition partielle ou totale.
• Difficulté, voire impossibilité, d'inscrire la construction au registre ou de constituer un régime de condominium.
• Difficulté à revendre : un acheteur bien conseillé posera les mêmes questions que vous.
• Difficulté à financer ou à assurer : une banque ou un assureur peuvent demander les autorisations.
• Risque technique : sans examen des plans, la structure n'a pas forcément été calculée correctement (voir les normes de construction).
• Conflits avec des voisins ou des copropriétaires.

Le nouveau propriétaire peut avoir à gérer la situation, même s'il n'a pas lui-même construit.

La régularisation : possible ou non selon le cas

Certaines situations peuvent, selon le cas, être régularisées. Cela suppose en général de faire établir des plans de l'existant, de faire vérifier la structure par un ingénieur, puis d'engager des démarches auprès des autorités compétentes. Le résultat, le coût et la durée sont incertains tant que le dossier n'a pas été étudié.

D'autres situations sont beaucoup plus difficiles, voire impossibles, à régulariser : construction sur le domaine public, dans une zone protégée (voir la zone côtière), usage incompatible avec l'usage du sol, ou structure jugée dangereuse.

Seul un professionnel habilité, après étude du dossier précis, peut dire si une régularisation est envisageable. Il est prudent de ne pas acheter sur la seule promesse que « tout sera régularisé plus tard ». Avec votre avocat, il peut être utile de prévoir des conditions dans la promesse de vente (voir les étapes d'un achat).

Comment le détecter avant d'acheter

• Demandez la licence de construction et les plans approuvés, puis comparez-les avec le bien (voir les permis de construire).
• Comptez les niveaux, repérez les annexes, la piscine, les terrasses couvertes.
• Faites vérifier par un agrimensor l'implantation par rapport aux limites du terrain.
• Cherchez les signes de travaux postérieurs : matériaux différents, joints visibles, toiture plus récente sur une partie du bâtiment.
• Comparez avec d'anciennes photos, annonces ou images aériennes.
• Vérifiez que l'usage actuel (location, commerce) correspond à ce qui a été autorisé.
• Faites réaliser une inspection technique.

Questions à poser au vendeur

1. Toutes les parties du bien sont-elles couvertes par la licence de construction ?
2. Quels travaux ont été réalisés depuis la construction initiale, et avec quelles autorisations ?
3. Avez-vous reçu une observation, une amende ou un ordre des autorités ?
4. Une régularisation a-t-elle déjà été tentée ? Avec quel résultat ?
5. Accepteriez-vous de faire de la régularité des constructions une condition de la vente ?

Pièges fréquents

• Accepter l'argument « tout le monde construit comme ça ».
• Négocier une baisse de prix sans avoir évalué le coût et la faisabilité d'une régularisation.
• Croire une promesse de régularisation après la vente, sans engagement écrit.
• Oublier les travaux réalisés dans les parties communes d'un condominium.
• Découvrir le problème au moment de revendre.

Comment nous pouvons aider

Notre vérification des permis compare les autorisations disponibles avec le bien réel et signale les écarts. Elle peut être complétée par une inspection technique et une vérification de terrain pour l'implantation. Notre rapport ne remplace pas l'avis de votre avocat : seul un professionnel habilité, sur le dossier précis, peut conclure sur une régularisation. Pour démarrer, demandez une vérification.