Certificat de titre et constance annotée : différences et risques

Deux documents qui ne disent pas la même chose

Pour prouver son droit, un vendeur peut vous présenter un certificat de titre (certificado de título) ou une constance annotée (constancia anotada, souvent appelée « carta constancia »). À première vue, ils se ressemblent : tous deux émanent du Registro de Títulos et mentionnent un titulaire et une superficie. Ils n'offrent pourtant pas la même clarté.

• Le certificat de titre porte, en général, sur un bien individualisé : une parcelle mesurée, dont les limites figurent au cadastre et qui possède sa propre désignation cadastrale.
• La constance annotée atteste qu'une personne détient des droits sur une portion d'une parcelle plus grande (la « parcelle mère »). Cette portion n'est ni localisée ni délimitée au registre, et plusieurs personnes peuvent détenir des droits sur la même parcelle mère.

Autrement dit : avec le certificat de titre d'une parcelle deslindée, vous savez quel terrain est à vous. Avec une constance annotée, vous savez que vous avez droit à une superficie dans un ensemble, mais pas exactement où. Pour comprendre le système dans lequel ces documents sont inscrits, consultez le fonctionnement du registre immobilier.

Comparaison

Pourquoi c'est important

La loi sur le registre immobilier vise à ce que chaque droit corresponde à un bien clairement délimité. Le chemin pour passer d'une portion indéterminée à une parcelle individualisée est le deslinde, qui aboutit à la délivrance d'un certificat de titre avec sa propre désignation cadastrale.

Les constances annotées existent encore dans la pratique, notamment lorsqu'une grande parcelle a été vendue par portions au fil du temps. Des règles de régularisation existent pour ces situations ; leur application à votre cas doit être vérifiée par un avocat. Mieux vaut ne pas supposer que la régularisation sera simple ou rapide.

Pour l'acheteur, les conséquences peuvent être concrètes :

• Le terrain qu'on vous montre peut ne pas correspondre à la portion que reconnaissent les autres titulaires.
• Les droits de plusieurs titulaires peuvent se chevaucher sur le terrain.
• Obtenir un financement, un permis de construire ou revendre peut s'avérer plus compliqué.
• Un conflit entre titulaires de la même parcelle mère peut affecter votre portion.

Ce qu'il faut vérifier

1. Le type exact de document : lisez-le en entier, pas seulement le nom du titulaire et la superficie.
2. Pour un certificat de titre : la désignation cadastrale, le titulaire et une certification d'état juridique récente.
3. Pour une constance annotée : la parcelle mère, les autres titulaires et les oppositions ou litiges qui pourraient la toucher.
4. Si un deslinde a été engagé ou approuvé, et à quelle étape il se trouve.
5. La correspondance entre le document et le terrain, avec l'aide d'un géomètre (agrimensor) habilité.
6. Si le prix et les conditions de la vente reflètent la situation réelle du droit.

Questions à poser au vendeur

• Votre document est-il un certificat de titre ou une constance annotée ?
• Un deslinde a-t-il été engagé ? Quel géomètre s'en charge et quels documents existent ?
• Qui sont les autres titulaires de la parcelle mère ?
• Y a-t-il eu des désaccords avec des voisins ou d'autres titulaires sur les limites ?
• Si le deslinde n'est pas fait, qui le prendra en charge et comment cela sera-t-il prévu au contrat ?

Erreurs fréquentes

• Croire que « titre » et « constance » sont synonymes parce que les deux viennent du Registro de Títulos.
• Localiser une portion uniquement d'après une clôture, un plan privé ou la parole du vendeur.
• Payer la totalité du prix sans avoir défini qui réalisera le deslinde.
• Supposer qu'une régularisation sera automatique.
• Acheter sans avoir consulté la situation de la parcelle mère.

Une constance annotée ne signifie pas nécessairement qu'il faut renoncer à l'achat. Elle signifie que l'analyse doit être plus attentive et que les conditions de l'opération doivent être adaptées. Seule la vérification du dossier précis par un professionnel habilité permet d'évaluer le risque.

Comment nous pouvons vous aider

Notre vérification du titre identifie le type de document, examine l'information du registre et sa cohérence avec le terrain ; les vérifications juridiques sont réalisées ou validées par un avocat dominicain habilité. Pour un terrain, la vérification de terrain ajoute le contrôle des limites par un géomètre habilité. Vous pouvez aussi consulter la check-list avant d'acheter un terrain.

Pour commencer, demandez une vérification.