Problemas frecuentes al comprar un inmueble en República Dominicana y cómo detectarlos

Por qué conviene conocerlos

Conocer los problemas que aparecen con cierta frecuencia no tiene por objeto asustarle, sino saber qué buscar. Para cada uno indicamos las señales que deben llamar su atención y la verificación que marca la diferencia. Ninguna lista sustituye la revisión de su expediente concreto por profesionales habilitados.

Los problemas y cómo detectarlos

Doble venta

Señales: un vendedor que presiona para cobrar rápido, que se resiste a mostrar el título original o a que se consulte el registro, un precio muy inferior al del mercado.

Verificación clave: una certificación de estado jurídico reciente, pagos ligados a la firma y a la inscripción, y la inscripción de la venta sin demora. Su abogado puede indicarle cómo proteger su derecho mientras tanto.

Título no deslindado

Señales: el documento es una constancia anotada o se refiere a una porción de una parcela mayor; los límites se describen de forma vaga; le dicen que "el deslinde está en curso".

Verificación clave: identificar el tipo de documento (vea certificado de título o constancia anotada), la designación catastral y el plano, y comprobar que la porción vendida corresponde a lo que se ve en el terreno.

Invasión de terreno

Señales: cercas que no siguen los límites aparentes, una construcción vecina pegada al lindero, un paso usado por terceros, ocupantes en el terreno.

Verificación clave: un replanteo de linderos por un agrimensor habilitado, que compare el plano aprobado con la realidad en ambos sentidos: que nadie ocupe su terreno y que el inmueble no ocupe el del vecino o el dominio público.

Construcción sin permiso

Señales: el vendedor no tiene licencia ni planos, hay niveles o anexos añadidos, la obra parece hecha por etapas.

Verificación clave: comparar las licencias de la municipalidad y del ministerio competente con lo construido, y una inspección técnica. Vea construcción no autorizada.

Deudas de condominio

Señales: respuestas vagas sobre la cuota, ningún contacto con la administración, actas que nadie encuentra.

Verificación clave: una certificación de cuotas al día emitida por la administración y la lectura de las actas recientes. Vea cuotas y fondo de reserva.

Terreno en zona protegida o costera

Señales: cercanía de la playa, de un río, de un manglar o de una pendiente fuerte; un anuncio "frente al mar" o "pies en la arena".

Verificación clave: situar el terreno respecto del dominio público y de las zonas con restricciones y, si procede, consultar al Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales. Vea la zona costera.

Documentos falsos

Señales: solo copias o fotos, diferencias de nombres, fechas o sellos, negativa a verificar en la fuente, urgencia injustificada.

Verificación clave: verificar el título directamente en el Registro de Títulos, comprobar la identidad de quienes firman y hacer legalizar las firmas por un notario.

Vendedor sin poder o sucesión no resuelta

Señales: quien vende no es el titular inscrito, actúa con un poder, el titular ha fallecido o el cónyuge no aparece.

Verificación clave: comparar la identidad del vendedor con el título, revisar la validez y el alcance del poder y, en caso de fallecimiento, confirmar con su abogado que la sucesión esté resuelta y que los derechos estén inscritos a nombre de quienes venden.

Pago en efectivo

Señales: el vendedor pide efectivo, propone declarar un precio distinto del real o pide pagar a la cuenta de un tercero.

Verificación clave: pagos trazables, a nombre del titular verificado, con recibos y contrato. Declarar un precio distinto del real puede tener consecuencias fiscales y legales; su abogado podrá explicárselas.

Preguntas que conviene hacer siempre

• ¿Puedo ver el título original y obtener una certificación de estado jurídico reciente?
• ¿Quién firma la venta y en qué calidad?
• ¿El terreno está deslindado y los linderos han sido replanteados?
• ¿Existen licencias para todo lo construido?
• ¿Cómo y a quién se harán los pagos?

Cómo podemos ayudarle

Para una primera orientación, haga nuestro diagnóstico exprés: unas pocas preguntas permiten identificar los puntos que merecen atención en su caso. Para una verificación completa del título, de los permisos y del inmueble, vea nuestro paquete para compradores o la verificación de terreno.

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