Permis de construire en République dominicaine : quelles autorisations pour construire ou agrandir

Qu'est-ce qu'un permis de construire en République dominicaine ?

Il n'existe pas un document unique qui couvre tout un projet. En pratique, une construction passe en général par plusieurs autorités, chacune avec son rôle. La licence de construction (licencia de construcción) est le document le plus connu, mais elle fait partie d'un ensemble d'autorisations qu'il vaut mieux examiner ensemble.

La municipalité : l'usage du sol

La municipalité (ayuntamiento) où se trouve le bien se prononce sur la compatibilité du projet avec l'usage prévu du sol à cet endroit : habitation, commerce, hébergement touristique, etc. Selon la commune, elle peut aussi intervenir à d'autres étapes des travaux. Cette question se pose en général en amont, car un projet incompatible avec l'usage du sol ne devrait pas aller plus loin.

Le ministère chargé du logement et des constructions

Le Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones examine les plans du projet (architecture, structure, installations) et délivre la licence de construction. Les plans sont en général préparés et signés par des professionnels inscrits au CODIA (voir les professionnels habilités). Les plans approuvés sont la référence pour savoir ce qui a été autorisé exactement.

Le ministère de l'Environnement

Selon la nature, la taille et l'emplacement du projet, une autorisation environnementale du Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales peut être nécessaire. C'est un point à examiner en particulier pour les projets proches du littoral, d'un cours d'eau ou d'une zone protégée (voir la zone côtière). Le type d'autorisation dépend du projet ; un professionnel pourra vous indiquer ce qui s'applique.

Pourquoi c'est important pour un acheteur

Quand vous achetez une maison, une villa ou un appartement, vous achetez aussi sa situation administrative. Une construction réalisée sans licence, ou différente de ce qui a été autorisé, peut entraîner des difficultés : sanctions, impossibilité de régulariser certains éléments, difficulté à revendre, à financer ou à assurer. Ces risques sont détaillés dans notre article sur la construction non autorisée.

Le titre de propriété ne suffit pas. Une certification d'état juridique renseigne sur la situation du bien au registre, mais elle ne confirme pas à elle seule que le bâtiment a été autorisé.

Ce qu'il faut vérifier

• La licence de construction : existe-t-elle, à quel nom, pour quel projet et pour quelle parcelle ?
• Les plans approuvés : une copie des plans portant les marques d'approbation, et non de simples plans de travail.
• L'écart entre l'autorisé et le construit : nombre de niveaux, surfaces, implantation sur le terrain, piscine, annexes, terrasses couvertes.
• L'usage du sol : l'usage actuel (location touristique, commerce) correspond-il à ce qui a été autorisé ?
• L'autorisation environnementale : si le bien est proche de la mer, d'une rivière ou d'une zone sensible.
• La concordance avec le terrain : la parcelle indiquée sur la licence est-elle bien celle du titre et du plan de mensura ? (voir le deslinde)

Les agrandissements

Un agrandissement (pièce supplémentaire, nouvel étage, terrasse fermée, piscine, logement annexe) est en général lui aussi soumis à autorisation. Il arrive qu'un bien ait été construit avec une licence, puis agrandi ou modifié sans nouvelle démarche. Dans ce cas, la licence d'origine ne couvre que le projet initial.

Si vous envisagez d'agrandir après l'achat, il est recommandé de vérifier avant de signer que ce sera possible : usage du sol, règles applicables à la zone, éventuelles contraintes environnementales ou de copropriété (voir le régime de condominium).

Questions à poser au vendeur

1. Pouvez-vous me remettre une copie de la licence de construction et des plans approuvés ?
2. Le bien a-t-il été agrandi ou modifié depuis sa construction ? Avec quelles autorisations ?
3. Une autorisation environnementale a-t-elle été nécessaire ? Pouvez-vous la fournir ?
4. Qui a conçu et dirigé les travaux ? Ces professionnels étaient-ils inscrits au CODIA ?
5. Y a-t-il eu des inspections, des observations ou des procédures de la part des autorités ?

Pièges fréquents

• Se contenter d'une licence sans vérifier qu'elle correspond au bien visité.
• Accepter des plans non approuvés présentés comme « les plans de la maison ».
• Supposer qu'une construction ancienne est régularisée du seul fait de son âge.
• Penser qu'un petit agrandissement ne demande aucune démarche.
• Découvrir après l'achat que l'agrandissement prévu n'est pas réalisable.

Comment nous pouvons aider

Notre vérification des permis consiste à rassembler les documents disponibles, à les comparer au bien et à signaler les écarts et les points à éclaircir. Elle peut être complétée par une inspection technique réalisée par un ingénieur ou un architecte inscrit. Notre rapport ne remplace pas l'avis de votre avocat : seule l'analyse du dossier précis par un professionnel habilité permet de conclure. Pour démarrer, demandez une vérification.