Licencia de construcción en República Dominicana: qué permisos necesita para construir o ampliar

¿Qué es la licencia de construcción?

En República Dominicana no existe un documento único que cubra todo un proyecto. En la práctica, una obra pasa en general por varias autoridades, cada una con su función. La licencia de construcción es el documento más conocido, pero forma parte de un conjunto de autorizaciones que conviene revisar en conjunto.

El ayuntamiento: el uso de suelo

El ayuntamiento del municipio donde se encuentra el inmueble se pronuncia sobre la compatibilidad del proyecto con el uso previsto del suelo en ese lugar: vivienda, comercio, alojamiento turístico, entre otros. Según el municipio, también puede intervenir en otras etapas de la obra. Esta cuestión se plantea en general al inicio, porque un proyecto incompatible con el uso de suelo no debería avanzar.

El ministerio a cargo de la vivienda y las edificaciones

El Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones revisa los planos del proyecto (arquitectura, estructura, instalaciones) y emite la licencia de construcción. Los planos son preparados y firmados, en general, por profesionales inscritos en el CODIA (vea los profesionales habilitados). Los planos aprobados son la referencia para saber qué se autorizó exactamente.

El Ministerio de Medio Ambiente

Según la naturaleza, el tamaño y la ubicación del proyecto, puede requerirse una autorización ambiental del Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales. Es un punto que conviene examinar especialmente en proyectos cercanos al litoral, a un río o a un área protegida (vea la zona costera). El tipo de autorización depende del proyecto; un profesional podrá indicarle cuál aplica.

¿Por qué es importante para un comprador?

Cuando usted compra una casa, una villa o un apartamento, también compra su situación administrativa. Una construcción levantada sin licencia, o distinta de lo autorizado, puede traer dificultades: sanciones, imposibilidad de regularizar ciertos elementos, problemas para revender, financiar o asegurar. Estos riesgos se explican en nuestro artículo sobre la construcción no autorizada.

El título de propiedad no basta. Una certificación de estado jurídico informa sobre la situación registral del inmueble, pero no confirma por sí sola que la edificación haya sido autorizada.

Qué debe verificar

• La licencia de construcción: si existe, a nombre de quién, para qué proyecto y para qué parcela.
• Los planos aprobados: una copia de los planos con las constancias de aprobación, no simples planos de trabajo.
• La diferencia entre lo autorizado y lo construido: número de niveles, superficies, ubicación en el terreno, piscina, anexos, terrazas techadas.
• El uso de suelo: si el uso actual (alquiler turístico, comercio) corresponde a lo autorizado.
• La autorización ambiental: si el inmueble está cerca del mar, de un río o de una zona sensible.
• La concordancia con el terreno: que la parcela indicada en la licencia sea la misma del título y del plano de mensura (vea el deslinde).

Las ampliaciones

Una ampliación (habitación adicional, nuevo nivel, terraza cerrada, piscina, anexo independiente) también está sujeta, en general, a autorización. A veces un inmueble se construyó con licencia y luego se amplió o se modificó sin nuevos trámites. En ese caso, la licencia original solo cubre el proyecto inicial.

Si usted piensa ampliar después de la compra, le recomendamos verificar antes de firmar que será posible: uso de suelo, normas aplicables a la zona y posibles restricciones ambientales o del condominio (vea el régimen de condominio).

Preguntas para el vendedor

1. ¿Puede entregarme una copia de la licencia de construcción y de los planos aprobados?
2. ¿El inmueble ha sido ampliado o modificado desde su construcción? ¿Con qué autorizaciones?
3. ¿Fue necesaria una autorización ambiental? ¿Puede facilitarla?
4. ¿Quién diseñó y dirigió la obra? ¿Esos profesionales estaban inscritos en el CODIA?
5. ¿Ha habido inspecciones, observaciones o procedimientos por parte de las autoridades?

Errores frecuentes

• Conformarse con una licencia sin verificar que corresponde al inmueble visitado.
• Aceptar planos no aprobados presentados como "los planos de la casa".
• Suponer que una construcción antigua está regularizada solo por los años que tiene.
• Pensar que una ampliación pequeña no requiere ningún trámite.
• Descubrir después de la compra que la ampliación prevista no es viable.

Cómo podemos ayudarle

Nuestra verificación de permisos consiste en reunir los documentos disponibles, compararlos con el inmueble y señalar las diferencias y los puntos por aclarar. Puede complementarse con una inspección técnica realizada por un ingeniero o un arquitecto colegiado. Nuestro informe no sustituye la opinión de su abogado: solo el análisis del expediente concreto por un profesional habilitado permite llegar a una conclusión. Para comenzar, solicite una verificación.