Le régime de condominium en République dominicaine : parties privatives, parties communes et titre

Qu'est-ce que le régime de condominium ?

Un condominium est un immeuble ou un ensemble (appartements, villas, locaux) dans lequel chaque propriétaire possède en exclusivité son lot et, avec les autres, une part des parties communes. La loi sur les condominiums fixe les règles générales. Le système d'enregistrement immobilier détermine comment le régime est inscrit et comment chaque lot reçoit son titre.

Pour l'acheteur, l'idée clé est simple : vous n'achetez pas seulement un appartement, vous achetez un lot au sein d'un régime juridique. Ce régime définit ce qui vous appartient, ce que vous partagez et selon quelles règles.

Parties privatives et parties communes

La frontière exacte entre privatif et commun est fixée par l'acte constitutif, le règlement et les plans. Certains espaces, comme une terrasse en toiture ou un jardin devant une villa, peuvent être des parties communes à usage exclusif d'un lot. Cette différence a des conséquences sur les travaux que vous pouvez faire et sur la prise en charge de leur entretien.

Comment le régime est constitué, en termes généraux

1. On part d'un terrain titré et, en général, mesuré et deslindé en bonne et due forme.
2. Un agrimensor (géomètre) établit les plans du condominium, qui identifient chaque lot et les parties communes. Ces plans sont examinés par la Dirección de Mensuras Catastrales.
3. On rédige l'acte de constitution et le règlement du condominium, qui fixent la quote-part de chaque lot dans les parties communes ainsi que les règles d'usage et d'administration.
4. Le régime est inscrit au Registro de Títulos (registre des titres), qui délivre en général un certificat de titre pour chaque lot, avec sa propre désignation cadastrale.

Lorsqu'un projet est vendu sur plan ou en construction, il est fréquent que le régime ne soit pas encore inscrit. Ce n'est pas forcément anormal, mais vous achetez alors un droit futur, et le contrat doit prévoir comment et quand vous recevrez votre titre.

Pourquoi c'est important

• Sans régime inscrit, pas de titre individuel. Vous pourriez n'avoir qu'un contrat ou un droit sur l'ensemble, plus difficile à revendre, à hypothéquer ou à transmettre.
• Le titre définit votre propriété. La désignation du lot, sa situation et sa quote-part dans les parties communes figurent dans les documents enregistrés, pas dans la plaquette commerciale.
• Les règles s'imposent à vous. En achetant, vous êtes soumis au règlement en vigueur (voir règlement, administrateur et assemblée).

Ce qu'il faut vérifier

• Que le régime de condominium soit inscrit au Registro de Títulos, et pas seulement annoncé.
• Que le lot acheté dispose de son propre certificat de titre, au nom du vendeur.
• Que la désignation du lot dans le titre (numéro, niveau, bâtiment) corresponde au lot visité et aux plans.
• Que les annexes promises (parking, débarras, terrasse) figurent dans le titre, le règlement ou les plans, et à quel titre.
• Que l'état juridique du lot ne fasse pas apparaître d'hypothèque, d'opposition ou de litige inattendu.
• Que le terrain d'assiette soit correctement deslindé.
• Que les extensions ou les lots ajoutés après la constitution aient été intégrés au régime.

Questions à poser au vendeur

• Le régime de condominium est-il inscrit ? Pouvez-vous me remettre une copie du titre du lot ?
• Le parking fait-il partie du titre ou s'agit-il d'une attribution prévue par le règlement ?
• Le condominium a-t-il été modifié depuis sa constitution ? Ces modifications sont-elles enregistrées ?
• Si le projet est en construction : où en est la constitution du régime et que prévoit le contrat en cas de retard ?

Erreurs et pièges fréquents

• Confondre le titre du terrain et le titre du lot. Le titre mère du projet ne prouve pas que votre lot existe juridiquement.
• Une numérotation qui ne correspond pas. L'appartement visité n'est pas toujours celui qui figure au titre ; la comparaison avec les plans permet de le vérifier.
• Croire privatif ce qui est commun. Fermer une terrasse ou un jardin à usage exclusif peut nécessiter l'accord de l'assemblée.
• Des lots ajoutés sans modification du régime. Un niveau supplémentaire ou un local construit plus tard peuvent rester en dehors du régime inscrit.

Seule l'analyse du dossier précis par un professionnel habilité permet de conclure sur un lot donné. Votre avocat pourra confirmer la situation.

Comment nous pouvons vous aider

Notre audit de condominium vérifie le régime inscrit, la correspondance entre le titre et le lot, le règlement et les charges. Il peut être combiné avec la vérification du titre. Pour une vue d'ensemble, consultez aussi les points à vérifier avant d'acheter un appartement.

Demandez une vérification en précisant le lot qui vous intéresse.