Construcción sin permiso en República Dominicana: riesgos y verificaciones antes de comprar

¿De qué se trata?

Una edificación puede presentar problemas de varias formas. Puede haberse construido sin ninguna autorización, ampliado después o ejecutado de forma distinta a lo que figuraba en los planos aprobados. También puede encontrarse en una zona donde la construcción está restringida, o utilizarse para un uso distinto del previsto.

Los riesgos, en términos generales

La naturaleza y la gravedad de las consecuencias dependen de la situación y de las reglas aplicables. Solo pueden evaluarse sobre un expediente concreto. En general, los riesgos posibles son los siguientes:

• Sanciones administrativas, como multas.
• Paralización de la obra o, en ciertos casos, orden de demolición parcial o total.
• Dificultad, o incluso imposibilidad, de inscribir la construcción en el registro o de constituir un régimen de condominio.
• Dificultad para revender: un comprador bien asesorado hará las mismas preguntas que usted.
• Dificultad para financiar o asegurar: un banco o una aseguradora pueden pedir las autorizaciones.
• Riesgo técnico: sin revisión de planos, la estructura no necesariamente se calculó de forma correcta (vea las normas de construcción).
• Conflictos con vecinos o condóminos.

El nuevo propietario puede tener que asumir la situación, aunque no haya sido él quien construyó.

La regularización: posible o no según el caso

Algunas situaciones pueden, según el caso, regularizarse. Esto supone, en general, levantar planos de lo existente, hacer revisar la estructura por un ingeniero y luego iniciar trámites ante las autoridades competentes. El resultado, el costo y la duración son inciertos mientras el expediente no se haya estudiado.

Otras situaciones son mucho más difíciles, o incluso imposibles, de regularizar: construcción en el dominio público, en un área protegida (vea la zona costera), uso incompatible con el uso de suelo o estructura considerada peligrosa.

Solo un profesional habilitado, tras estudiar el expediente concreto, puede decir si una regularización es viable. Es prudente no comprar con la sola promesa de que "todo se regularizará más adelante". Con su abogado, puede ser útil prever condiciones en la promesa de venta (vea las etapas de una compra).

Cómo detectarla antes de comprar

• Pida la licencia de construcción y los planos aprobados, y compárelos con el inmueble (vea la licencia de construcción).
• Cuente los niveles e identifique anexos, piscina y terrazas techadas.
• Haga verificar por un agrimensor la ubicación de las construcciones respecto a los linderos.
• Busque señales de trabajos posteriores: materiales distintos, juntas visibles, un techo más reciente en una parte de la edificación.
• Compare con fotos antiguas, anuncios anteriores o imágenes aéreas.
• Verifique que el uso actual (alquiler, comercio) corresponda a lo autorizado.
• Encargue una inspección técnica.

Preguntas para el vendedor

1. ¿Todas las partes del inmueble están cubiertas por la licencia de construcción?
2. ¿Qué trabajos se han realizado desde la construcción inicial y con qué autorizaciones?
3. ¿Ha recibido alguna observación, multa u orden de las autoridades?
4. ¿Se ha intentado ya una regularización? ¿Con qué resultado?
5. ¿Aceptaría que la regularidad de las construcciones sea una condición de la venta?

Errores frecuentes

• Aceptar el argumento de que "todo el mundo construye así".
• Negociar una rebaja de precio sin haber evaluado el costo y la viabilidad de una regularización.
• Creer en una promesa de regularización posterior a la venta, sin compromiso escrito.
• Olvidar los trabajos realizados en las áreas comunes de un condominio.
• Descubrir el problema al momento de revender.

Cómo podemos ayudarle

Nuestra verificación de permisos compara las autorizaciones disponibles con el inmueble real y señala las diferencias. Puede complementarse con una inspección técnica y una verificación de terreno para la ubicación. Nuestro informe no sustituye la opinión de su abogado: solo un profesional habilitado, sobre el expediente concreto, puede concluir sobre una regularización. Para comenzar, solicite una verificación.