El régimen de condominio en República Dominicana: partes privativas, partes comunes y título

¿Qué es el régimen de condominio?

Un condominio es un edificio o un conjunto (apartamentos, villas, locales) en el que cada propietario es dueño exclusivo de su unidad y, junto con los demás, copropietario de las partes comunes. La ley sobre condominios fija las reglas generales. El sistema de registro inmobiliario determina cómo se inscribe el régimen y cómo se titula cada unidad.

Para el comprador, la idea clave es sencilla: usted no compra solo un apartamento, compra una unidad dentro de un régimen jurídico. Ese régimen define qué le pertenece, qué comparte y con qué reglas.

Partes privativas y partes comunes

La frontera exacta entre lo privativo y lo común la fijan el documento constitutivo, el reglamento y los planos. Algunos espacios, como una terraza en el techo o un jardín frente a una villa, pueden ser comunes con uso exclusivo de una unidad. Esa diferencia tiene consecuencias sobre las obras que usted puede hacer y sobre quién paga su mantenimiento.

Cómo se constituye el régimen, en términos generales

1. Se parte de un terreno con su título y, en general, con una mensura y un deslinde en regla.
2. Un agrimensor elabora los planos del condominio, que identifican cada unidad y las áreas comunes. Estos planos son revisados por la Dirección de Mensuras Catastrales.
3. Se redactan el documento de constitución y el reglamento del condominio, que fijan la proporción de cada unidad en las partes comunes y las reglas de uso y de administración.
4. El régimen se inscribe en el Registro de Títulos, que emite, en general, un certificado de título para cada unidad, con su propia designación catastral.

Cuando un proyecto se vende en planos o en construcción, es frecuente que el régimen aún no esté inscrito. No es necesariamente anormal, pero en ese caso usted compra un derecho futuro, y el contrato debe prever cómo y cuándo recibirá su título.

Por qué es importante

• Sin régimen inscrito, no hay título individual. Usted podría quedarse con un simple contrato o con un derecho sobre el conjunto, más difícil de vender, de hipotecar o de transmitir.
• El título define su propiedad. La designación de la unidad, su ubicación y su proporción en las partes comunes constan en los documentos registrados, no en el folleto comercial.
• Las reglas se le imponen. Al comprar, usted queda sujeto al reglamento vigente (vea reglamento, administrador y asamblea).

Qué debe verificar

• Que el régimen de condominio esté inscrito en el Registro de Títulos, y no solo anunciado.
• Que la unidad que compra tenga su propio certificado de título, a nombre del vendedor.
• Que la designación de la unidad en el título (número, nivel, bloque) corresponda a la unidad visitada y a los planos.
• Que los anexos prometidos (parqueo, depósito, terraza) figuren en el título, en el reglamento o en los planos, y con qué carácter.
• Que el estado jurídico de la unidad no muestre hipotecas, oposiciones o litis inesperadas.
• Que el terreno de base esté correctamente deslindado.
• Que las ampliaciones o las unidades añadidas después de la constitución hayan sido incorporadas al régimen.

Preguntas para hacer al vendedor

• ¿El régimen de condominio está inscrito? ¿Puede entregarme copia del título de la unidad?
• ¿El parqueo forma parte del título o es una asignación del reglamento?
• ¿Se ha modificado el condominio desde su constitución? ¿Están registradas esas modificaciones?
• Si el proyecto está en construcción: ¿en qué etapa está la constitución del régimen y qué prevé el contrato si se retrasa?

Errores y trampas frecuentes

• Confundir el título del terreno con el título de la unidad. El título matriz del proyecto no demuestra que su unidad exista jurídicamente.
• Una numeración que no coincide. El apartamento visitado no es siempre el que figura en el título; la comparación con los planos lo aclara.
• Creer privado lo que es común. Cerrar una terraza o un jardín de uso exclusivo puede requerir la autorización de la asamblea.
• Unidades añadidas sin modificar el régimen. Un nivel adicional o un local construido más tarde pueden quedar fuera del régimen inscrito.

Solo la revisión del expediente concreto por un profesional habilitado permite concluir sobre una unidad determinada. Su abogado podrá confirmar la situación.

Cómo podemos ayudarle

Nuestra auditoría de condominio verifica el régimen inscrito, la correspondencia entre el título y la unidad, el reglamento y las cuotas. Puede combinarse con la verificación del título. Para una visión de conjunto, consulte también qué verificar antes de comprar un apartamento.

Solicite una verificación indicando la unidad que le interesa.