Règlement de copropriété, administrateur et assemblée : ce qu'il faut lire avant d'acheter

Qu'est-ce que le règlement de condominium ?

Le règlement est en quelque sorte la constitution interne de la copropriété. Il fait en général partie des documents qui constituent le régime et il est inscrit avec lui (voir le régime de condominium). Il fixe notamment :

• la quote-part de chaque lot dans les parties communes et dans les charges ;
• l'usage autorisé des lots et des parties communes ;
• la façon de convoquer l'assemblée et de prendre les décisions ;
• le rôle et la désignation de l'administrateur.

En achetant, vous êtes soumis au règlement en vigueur, même si vous ne l'avez pas lu. Mieux vaut donc le lire avant de signer, et non après.

Qui fait quoi

Les décisions courantes sont généralement prises à la majorité. Les plus importantes, comme la modification du règlement ou des parties communes, exigent en général des majorités renforcées, selon ce que prévoient la loi et le règlement lui-même.

Pourquoi c'est important

Le règlement conditionne l'usage réel de votre lot. Si vous prévoyez de louer, de faire des travaux ou de vivre avec des animaux, une seule clause peut changer votre projet. Les procès-verbaux, eux, révèlent la vie de la copropriété : travaux votés, conflits entre propriétaires, différends avec le promoteur, charges impayées ou procédures judiciaires.

Les documents à lire

1. Le règlement en vigueur et ses modifications. Vérifiez que la version remise est bien celle qui s'applique.
2. Les procès-verbaux des dernières assemblées, ordinaires et extraordinaires.
3. Le budget de l'exercice en cours et le dernier relevé de comptes.
4. Le règlement intérieur adopté par l'assemblée (horaires, piscine, visiteurs, déménagements).
5. La désignation de l'administrateur et son contrat, s'il existe.

Les restrictions d'usage à vérifier

• Location courte durée : autorisée, limitée, soumise à conditions (enregistrement des voyageurs, accueil, charge spécifique) ou interdite.
• Travaux dans le lot : autorisation préalable, horaires, professionnels exigés.
• Façades, terrasses et fenêtres : fermetures, couleurs, stores, climatiseurs visibles.
• Animaux : admis, limités ou interdits.
• Usage commercial ou bureau dans le lot.
• Parkings et visiteurs : attribution, usage par les locataires.
• Bruit, piscine et parties communes : horaires et règles d'usage.

Questions à poser au vendeur ou à l'administrateur

• La location courte durée est-elle autorisée ? À quelles conditions ?
• Des travaux sont-ils votés ou en discussion ? Comment seront-ils financés ?
• Existe-t-il des conflits entre propriétaires, avec le promoteur, ou des procédures en cours ?
• Qui est l'administrateur, depuis quand, et comment le joindre ?
• Les assemblées se tiennent-elles régulièrement ? Pouvez-vous me remettre les derniers procès-verbaux ?

Pièges fréquents

• Se fier à l'annonce ou à une conversation. « On peut louer sans problème » ne remplace pas la lecture du règlement et des procès-verbaux.
• Lire une version périmée du règlement.
• Ignorer le règlement intérieur, parfois plus restrictif que le règlement lui-même.
• Une copropriété sans véritables assemblées, contrôlée de fait par le promoteur ou par quelques propriétaires.
• Découvrir après l'achat des travaux importants votés avant votre arrivée (voir charges et fonds de réserve).

Chaque condominium a ses propres règles. Seule la lecture du dossier précis par un professionnel permet de conclure, et votre avocat pourra confirmer la portée de chaque clause.

Comment nous pouvons vous aider

Dans notre audit de condominium, nous lisons le règlement, les procès-verbaux et les comptes, et nous vous signalons les restrictions et les points d'attention selon votre projet : résidence, location ou travaux. Pour l'ensemble des vérifications, consultez les points à vérifier avant d'acheter un appartement.

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