Vender una casa en Las Terrenas: cómo preparar un expediente sólido

Por qué preparar el expediente antes de vender

Un comprador bien asesorado hará verificar su inmueble antes de comprometerse. Su abogado pedirá el título, una certificación de estado jurídico, los permisos y la prueba de que los impuestos y las cuotas están pagados. Si en ese momento aparece un problema, la venta puede retrasarse, renegociarse o incluso cancelarse.

Preparar el expediente con antelación le permite descubrir las dificultades a tiempo, regularizarlas a su ritmo y presentar un inmueble que inspire más confianza. También es el momento de verificar quién debe firmar: usted solo, su cónyuge o la sociedad propietaria.

Los documentos que debe reunir

• El certificado de título original, a nombre del vendedor o de los vendedores.
• Los planos: plano de mensura o de deslinde y planos de la construcción.
• La licencia de construcción y las autorizaciones obtenidas para posibles ampliaciones. Vea los permisos de construcción.
• Los recibos de impuestos, en particular del impuesto anual al patrimonio inmobiliario (IPI) cuando el inmueble está sujeto a él.
• Los documentos de identidad de los propietarios y, según el caso, los documentos relativos al régimen matrimonial o a la sociedad propietaria.
• En un condominio: el reglamento de condominio, una constancia del administrador que indique que las cuotas están pagadas y, si es posible, las últimas cuentas o actas de asamblea. Vea el reglamento y la administración y las cuotas y el fondo de reserva.
• Los contratos vigentes: alquiler, administración de alquileres, servicios.
• Las facturas de obras importantes: útiles para el comprador y, en su caso, para el cálculo del impuesto sobre la ganancia de capital.

Las regularizaciones frecuentes

Para entender la primera situación, lea certificado de título o constancia anotada. Para la segunda, vea construcción no autorizada.

Algunas regularizaciones toman tiempo y no todas pueden concluirse antes de la venta. En ese caso, es preferible informar al comprador y dejar que los abogados prevean cláusulas adecuadas, en lugar de que el problema salga a la luz al final de la negociación.

Preguntas que conviene hacerse antes de poner en venta

• ¿Mi título es un certificado de título con deslinde o una constancia anotada?
• ¿La superficie construida coincide con los permisos obtenidos?
• ¿Mis impuestos y mis cuotas de condominio están al día?
• ¿Hay una hipoteca, una oposición o una litis inscrita sobre el inmueble?
• ¿Quién debe firmar el contrato de venta?
• ¿Qué impuesto se aplicará a mi ganancia de capital? Vea los impuestos vinculados a la propiedad.

Errores frecuentes

• Poner el inmueble en venta sin haber verificado su situación en el registro.
• Minimizar un defecto conocido: es probable que aparezca en las verificaciones del comprador.
• Aceptar un depósito sin un contrato escrito revisado por un abogado.
• Aceptar un pago en efectivo o en una cuenta no prevista en el contrato.
• Indicar en el contrato un precio distinto del precio real.

La ventaja de un expediente verificado

Un expediente verificado no basta para asegurar una venta, pero ofrece al comprador y a su abogado una base clara. Las dudas se resuelven antes, la negociación se centra en el precio y no en las incertidumbres, y la firma se prepara con más tranquilidad. Para el comprador, el proceso sigue siendo el descrito en las etapas de una compra: un expediente listo facilita cada una de ellas.

Cómo podemos ayudarle

El paquete vendedor reúne la verificación de su título y la de sus permisos, y luego resume los puntos que conviene regularizar. Para un apartamento, la auditoría de condominio completa el expediente. Utilice también nuestra lista de verificación antes de vender. Solo el examen de su expediente concreto por un profesional habilitado permite llegar a una conclusión sobre su situación.

Puede solicitar una verificación incluso antes de fijar su precio de venta.