Cuotas de mantenimiento, fondo de reserva y deudas de la unidad en un condominio

¿Para qué sirven las cuotas de mantenimiento?

Cada propietario contribuye a los gastos comunes del condominio. Según el caso, las cuotas cubren:

• limpieza, jardinería y mantenimiento de la piscina;
• seguridad y control de acceso;
• electricidad y agua de las áreas comunes, planta eléctrica, bombas;
• administración, contabilidad y, si existen, seguros;
• pequeñas reparaciones.

El reparto entre las unidades sigue la proporción fijada por el reglamento. El monto lo determina, en general, el presupuesto aprobado por la asamblea de propietarios (vea reglamento, administrador y asamblea).

El fondo de reserva

El fondo de reserva es un ahorro colectivo para obras importantes o imprevistas: impermeabilización de techos, pintura de fachadas, sustitución de equipos, reparación de elementos expuestos al clima costero. Su existencia y su forma de alimentarse dependen del reglamento y de las decisiones de la asamblea.

Un condominio sin reserva no es necesariamente un mal condominio. Pero tendrá que financiar las grandes obras mediante cuotas extraordinarias, a veces importantes y con poca antelación.

Cuotas ordinarias y extraordinarias

Deudas de la unidad: un punto delicado

Según el reglamento y la ley, las cuotas impagadas pueden reclamarse en relación con la unidad y, por tanto, plantear un problema al nuevo comprador. El alcance exacto depende de cada caso, y su abogado podrá precisarlo.

La precaución práctica es clara: exija una certificación de cuotas al día, de fecha reciente, emitida y firmada por la administración del condominio. Conviene también que el contrato de compraventa precise quién asume las cuotas extraordinarias ya votadas pero exigibles después de la venta.

Por qué es importante

• Su presupuesto. La cuota es un gasto fijo que afecta la rentabilidad de un alquiler.
• El estado del edificio. Unas cuotas muy bajas pueden esconder un mantenimiento aplazado.
• La salud del condominio. Si muchos propietarios no pagan, el mantenimiento se resiente y la carga recae sobre los demás.

Qué debe verificar

• El monto actual de la cuota y su evolución reciente.
• El presupuesto aprobado y el último estado de cuentas del condominio.
• La existencia del fondo de reserva y su relación con las obras previsibles.
• Las cuotas extraordinarias votadas o en discusión.
• El nivel general de morosidad del condominio.
• La certificación de cuotas al día de la unidad que compra.
• Los servicios incluidos o no en la cuota: agua, electricidad, internet, gas.

Preguntas para el vendedor o el administrador

• ¿Cuál es la cuota actual y cuándo se modificó por última vez?
• ¿Existe un fondo de reserva? ¿Cómo se alimenta?
• ¿Hay obras importantes previstas o votadas? ¿Quién las pagará?
• ¿Puede la administración emitir una certificación de cuotas al día antes de la firma?
• ¿Hay propietarios con deudas importantes o procesos de cobro en curso?

Trampas frecuentes

• Confiar en una cifra dada de palabra, sin presupuesto ni estado de cuentas.
• Firmar sin certificación de cuotas al día, o con una certificación antigua.
• Ignorar una obra votada cuyo cobro todavía no ha empezado.
• Confundir gastos comunes y gastos individuales. Algunos servicios se facturan a cada unidad, aparte de la cuota.
• Juzgar un condominio solo por su cuota. Lo importante es lo que esa cuota permite mantener. Una inspección técnica de las partes comunes ayuda a anticipar las obras.

Solo la revisión de los documentos concretos del condominio permite concluir sobre su situación financiera.

Cómo podemos ayudarle

Nuestra auditoría de condominio revisa el presupuesto, las cuentas, el fondo de reserva, las actas y la certificación de cuotas de la unidad. Consulte también qué verificar antes de comprar un apartamento y el régimen de condominio.

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