Reglamento de condominio, administrador y asamblea: lo que debe leer antes de comprar

¿Qué es el reglamento de condominio?

El reglamento es, en cierto modo, la constitución interna del condominio. En general forma parte de los documentos con los que se constituye el régimen y se inscribe con él (vea el régimen de condominio). Fija, entre otras cosas:

• la proporción de cada unidad en las partes comunes y en los gastos;
• el uso permitido de las unidades y de las áreas comunes;
• la forma de convocar la asamblea y de tomar decisiones;
• el papel y la designación del administrador.

Al comprar, usted queda sujeto al reglamento vigente, aunque no lo haya leído. Por eso conviene leerlo antes de firmar, y no después.

Quién hace qué

Las decisiones corrientes suelen tomarse por mayoría. Las más importantes, como modificar el reglamento o alterar las partes comunes, requieren en general mayorías reforzadas, según lo que prevean la ley y el propio reglamento.

Por qué es importante

El reglamento condiciona el uso real de su unidad. Si usted piensa alquilar, hacer obras o vivir con animales, una sola cláusula puede cambiar su proyecto. Las actas, por su parte, revelan la vida del condominio: obras votadas, conflictos entre propietarios, diferencias con el promotor, cuotas impagadas o procesos judiciales.

Qué documentos leer

1. El reglamento vigente y sus modificaciones. Verifique que la versión que le entregan es la que está en vigor.
2. Las actas de las últimas asambleas, ordinarias y extraordinarias.
3. El presupuesto del ejercicio en curso y el último estado de cuentas.
4. Las normas internas adoptadas por la asamblea (horarios, piscina, visitantes, mudanzas).
5. La designación del administrador y su contrato, si existe.

Restricciones de uso que conviene verificar

• Alquiler de corta duración: permitido, limitado, sometido a condiciones (registro de huéspedes, recepción, cuota especial) o prohibido.
• Obras dentro de la unidad: autorización previa, horarios, profesionales exigidos.
• Fachadas, terrazas y ventanas: cierres, colores, toldos, equipos de aire acondicionado visibles.
• Animales: admitidos, limitados o prohibidos.
• Uso comercial u oficina dentro de la unidad.
• Parqueos y visitantes: asignación, uso por los inquilinos.
• Ruido, piscina y áreas comunes: horarios y reglas de uso.

Preguntas para el vendedor o el administrador

• ¿Está permitido el alquiler de corta duración? ¿Con qué condiciones?
• ¿Hay obras votadas o en discusión? ¿Cómo se financiarán?
• ¿Existen conflictos entre propietarios, con el promotor o procesos judiciales en curso?
• ¿Quién es el administrador, desde cuándo ejerce y cómo se le contacta?
• ¿Se celebran asambleas con regularidad? ¿Puede entregarme las últimas actas?

Trampas frecuentes

• Fiarse del anuncio o de una conversación. "Se puede alquilar sin problema" no sustituye la lectura del reglamento y de las actas.
• Leer una versión desactualizada del reglamento.
• Ignorar las normas internas, que a veces son más restrictivas que el propio reglamento.
• Un condominio sin asambleas reales, controlado de hecho por el promotor o por unos pocos propietarios.
• Descubrir después de la compra una obra importante votada antes de su llegada (vea cuotas y fondo de reserva).

Cada condominio tiene sus propias reglas. Solo la lectura del expediente concreto por un profesional permite concluir, y su abogado podrá confirmar el alcance de cada cláusula.

Cómo podemos ayudarle

En nuestra auditoría de condominio leemos el reglamento, las actas y las cuentas, y le señalamos las restricciones y los puntos de atención según su proyecto: residencia, alquiler u obras. Para el conjunto de verificaciones, consulte qué verificar antes de comprar un apartamento.

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