Zona costera en República Dominicana: dominio público marítimo y restricciones de construcción

¿Qué es el dominio público marítimo?

El principio es el siguiente: la playa y una franja de terreno a lo largo de la costa forman parte del dominio público. Pertenecen a la colectividad, no a un propietario privado. En principio, ese dominio no puede venderse ni apropiarse, y la construcción en él está restringida.

La distancia y las reglas exactas las fija la ley y deben verificarse. La manera de determinar el límite (a partir de qué línea, con qué método) es una cuestión técnica y jurídica. Corresponde a un agrimensor y a un abogado, sobre el terreno concreto. Le recomendamos no basarse en una distancia escuchada durante una visita o leída en un foro.

Ríos, lagunas y áreas protegidas

El litoral no es el único espacio afectado. Las orillas de ríos, arroyos y lagunas también pueden estar sujetas a franjas de protección. Los manglares, los humedales y las áreas protegidas tienen reglas específicas, bajo la autoridad del Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales. La región de Samaná cuenta con ambientes naturales sensibles: un terreno cercano a un cuerpo de agua o a un área protegida merece una verificación particular.

¿Por qué es importante?

Un inmueble frente al mar suele tener un valor elevado. También es aquel en el que las verificaciones pesan más.

• Construcción en una zona restringida: un muro, una terraza, una piscina o una escalera hacia la playa pueden estar en una zona donde la construcción está limitada. Según el caso, esto puede exponer a sanciones, a una orden de demolición o a la imposibilidad de regularizar (vea la construcción no autorizada).
• Linderos del título: un plano que parece incluir parte de la playa o de la orilla debe examinarse con atención. En principio, el dominio público no es apropiable, cualquiera que sea el documento presentado.
• Acceso público: el acceso a la playa puede implicar un paso o una servidumbre. Cerrar un acceso puede generar un conflicto.
• Riesgos naturales: erosión, marejadas ciclónicas, inundaciones, aire salino que acelera la corrosión de las varillas y los equipos.
• Seguro, financiamiento y reventa: un comprador, un banco o una aseguradora pueden pedir pruebas sobre la ubicación y la regularidad de la construcción.

Qué debe verificar

• El plano de mensura y el deslinde: ¿dónde está el lindero del terreno con respecto a la costa?
• La ubicación real de las construcciones: casa, piscina, muros, terrazas, escaleras, instalaciones de playa.
• La licencia de construcción y, si aplica, la autorización ambiental.
• El uso de suelo otorgado por el ayuntamiento.
• La presencia cercana de un río, una cañada, un manglar o un área protegida.
• Señales de erosión: escolleras recientes, muros de contención, grietas relacionadas con el suelo.
• El estado técnico: estructura, corrosión, impermeabilización, instalaciones expuestas a la sal.
• Las condiciones de seguro del inmueble.

Preguntas para el vendedor

1. ¿Por dónde pasa exactamente el lindero del terreno con respecto a la playa, y en qué plano consta?
2. ¿Todas las construcciones, incluidas las del lado de la playa, están cubiertas por las autorizaciones?
3. ¿Se obtuvo una autorización ambiental?
4. ¿Ha habido observaciones o procedimientos de las autoridades relacionados con la costa?
5. ¿El inmueble ha sufrido daños por el mar, la erosión o las tormentas?
6. ¿Existe un acceso público a la playa a través del terreno o junto a él?

Errores frecuentes

• Confiar en una distancia "que todo el mundo conoce" sin verificación profesional.
• Considerar que la línea de costa es fija: puede cambiar con la erosión.
• Confundir el lindero del terreno en el título con la zona donde se permite construir.
• Pensar que una construcción antigua a orillas del mar está necesariamente tolerada.
• Comprar un terreno para construir sin haber verificado qué se autoriza realmente en él.

Cómo podemos ayudarle

Nuestra verificación de terreno examina el título, el plano de mensura y la situación del terreno con respecto a la costa y a las zonas sensibles. Nuestra verificación de permisos compara las construcciones existentes con las autorizaciones, y una inspección técnica evalúa su estado. Solo el examen del expediente concreto por profesionales habilitados permite llegar a una conclusión. Para comenzar, solicite una verificación.