Normas de construcción en República Dominicana: sismos, huracanes e inspección técnica

¿De qué se trata?

El diseño y la ejecución de las edificaciones están regulados por reglamentos técnicos nacionales. Abarcan, entre otros temas, el cálculo estructural, la resistencia a sismos y viento, los materiales y las instalaciones. El ministerio a cargo de la vivienda y las edificaciones (Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones) interviene en particular al revisar los planos para la licencia de construcción. Los ingenieros y arquitectos inscritos en el CODIA diseñan los planos tomándolos como referencia (vea los profesionales habilitados).

Estas reglas evolucionan con el tiempo. Una edificación antigua pudo diseñarse con exigencias distintas de las actuales. El contenido preciso de los reglamentos aplicables debe verificarlo un profesional.

El riesgo sísmico

La isla se encuentra en una zona sísmicamente activa, y el norte del país, incluida la región de Samaná, está expuesto. La resistencia de una edificación depende sobre todo de su estructura: cimentación, columnas, vigas, losas, varillas y calidad del hormigón. Un nivel añadido sin estudio, o una columna eliminada para ampliar un espacio, puede debilitar el conjunto.

Los vientos huracanados

La temporada ciclónica expone las construcciones a vientos fuertes y lluvias intensas. Los puntos sensibles son el techo y su anclaje, las aberturas (puertas, ventanas, tormenteras), los elementos ligeros que pueden desprenderse y el drenaje de las aguas.

El clima tropical y el litoral

La humedad, el aire salino cerca del mar, las lluvias intensas y el comején someten las edificaciones a un fuerte desgaste. La corrosión de las varillas puede hacer que el hormigón se desprenda; la madera puede estar dañada sin señales visibles a primera vista.

¿Por qué es importante?

Algunos defectos no se ven en una visita rápida, sobre todo después de una pintura reciente. Una reparación de estructura, de impermeabilización o de fosa séptica puede resultar costosa y retrasar un proyecto de alquiler. Un defecto grave también puede plantear un problema de seguridad, de seguro o de reventa.

Qué revisa una inspección técnica

La conformidad con los planos

Una inspección también compara la edificación con los planos aprobados en la licencia. Una diferencia puede ser menor (un tabique desplazado) o importante (un nivel adicional, una estructura modificada). Las diferencias importantes pueden tener consecuencias técnicas y administrativas (vea la construcción no autorizada).

La inspección es, en general, visual y no destructiva. No sustituye un estudio estructural completo; si surge una duda seria, el inspector puede recomendar estudios complementarios.

Preguntas para el vendedor

1. ¿Quién diseñó y construyó la edificación, y en qué época?
2. ¿Se han realizado desde entonces trabajos de estructura, de techo o de ampliación?
3. ¿El inmueble sufrió daños durante un huracán o un sismo?
4. ¿De dónde proviene el agua, dónde está la fosa séptica y cuándo se le dio mantenimiento?
5. ¿Se ha aplicado algún tratamiento contra el comején?

Errores frecuentes

• Confiar en una pintura nueva que puede ocultar grietas y humedad.
• Visitar solo con tiempo seco, sin ver cómo reacciona la edificación a la lluvia.
• Suponer que una construcción reciente es necesariamente conforme.
• Olvidar la fosa séptica, la cisterna y la electricidad, costosas de rehacer.
• Conformarse con la opinión del contratista que construyó o remodeló el inmueble.

Cómo podemos ayudarle

Nuestra inspección técnica la realiza un ingeniero o un arquitecto colegiado, con un informe claro sobre los puntos examinados. Para una obra en curso, el seguimiento de obra permite verificar el avance con respecto a los planos. También puede usar nuestra lista de verificación antes de comprar una casa. Solo el análisis del inmueble concreto por un profesional habilitado permite llegar a una conclusión. Para comenzar, solicite una verificación.